APHT Adalah: Fungsi, Dasar Hukum, Syarat, Biaya, dan Masa Berlaku
Apakah kamu sedang ingin mengurus jual beli rumah? Jangan lupa siapkan dan pelari dokumen-dokumen yang diperlukan, seperti APHT. Secara singkat, APHT adalah salah satu jenis dokumen yang harus dipersiapkan untuk mengurus proses jual beli rumah.
Apa pengertian lebih detail tentang APHT? Apa saja fungsinya? Bagaimana syarat pengurusan dokumen tersebut? Berapa besarnya biaya yang dibutuhkan? Yuk, langsung saja pelajari lebih rinci berbagai informasi mengenai dokumen APHT melalui artikel ini!
Apa itu APHT?
APHT singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan untuk tujuan sebagai jaminan pelunasan utang. Secara detailnya, pengertian APHT adalah sebuah dokumen yang berperan sebagai jaminan pihak peminjam akan melunasi pinjaman dari pihak pemberi pinjaman untuk keperluan KPR.
Pihak peminjam yang dimaksud adalah pihak yang mengajukan KPR untuk pembelian rumah. Sementara pihak yang meminjamkan dana adalah pihak bank pemberi pinjaman.
Isi APHT berupa syarat dan ketentuan tentang pemberian hak tanggungan debitur (pemberi pinjaman) kepada pihak kreditur (peminjam). Artinya, pihak peminjam sudah siap untuk melunasi semua dana pinjamannya kepada kreditur.
Selain itu, di isi lainnya dalam APHT adalah syarat spesialitas, jumlah pinjaman, penunjukan objek hak tanggungan, hal-hal yang diperjanjikan oleh kreditor debitor, dan lain sebagainya. Di dalam APHT, objek yang dapat menjadi jaminan dapat berupa benda-benda bernilai, misalnya, rumah, tanah, dan lain sebagainya.
Beberapa orang mungkin menganggap APHT sama dengan SKMHT atau Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan. Padahal, kedua dokumen tersebut memiliki perbedaan.
SKMHT merupakan dokumen yang dibutuhkan ketika sertifikat tanah atau bangunan yang akan dibeli secara kredit/ KPR masih berada di bawah nama developer. Sementara, APHT digunakan ketika tanah atau bangunan sudah atas nama pemilik pertama (bukan developer).
Baca juga: KPR Rumah: Definisi, Syarat, dan Langkah-langkah Mengajukannya
Fungsi APHT
Apa saja fungsi dari dokumen APHT? Fungsi APHT adalah sebagai dokumen persyaratan dalam mengurus KPR untuk pembelian rumah dengan pinjaman dari bank terkait. APHT juga berfungsi sebagai dokumen jaminan yang menjamin pihak peminjam akan melunasi hutangnya kepada pihak pemberi pinjaman.
Dasar Hukum APHT
Bagaimana dasar hukum untuk dokumen APHT? Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT sudah diatur jelas dan memiliki status yang kuat di bawah dasar hukum. Hukum yang mengatur tentang APHT adalah Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996. Undang-undang tersebut juga dikenal dengan istilah UUHT atau Undang-Undang Hak Tanggungan.
Syarat-syarat Membuat APHT
Ketika kamu ingin membuat dokumen APHT, maka persiapkan dulu syarat dan ketentuan yang diperlukan. Memangnya, apa saja syarat pembuatan APHT? Berikut ini beberapa syarat-syarat APHT yang harus dipenuhi, yaitu:
- Dilakukan perjanjian pemberian hak tanggungan sebelum pelaksanaan pemberian hak tanggungan.
- Dokumen atau surat pemberian hak tanggungan.
- Memenuhi syarat publisitas dengan cara datang ke kantor Pertanahan yang berada di tingkat kabupaten atau kota setempat.
- Dokumen pemberian hak tanggungan harus memiliki kalimat eksekutorial “Demi Keadilan Berdasarkan Tuhan Yang Maha Esa”.
- Ketika pihak peminjam tidak dapat melunasi hutang yang dimilikinya, maka objek hak tanggungan akan menjadi hak dari pihak pemberi pinjaman.
Dokumen atau surat pemberian hak tanggungan harus berisi beberapa informasi penting. Beberapa informasi penting tersebut terdiri dari:
- Identitas dari pemberi dan juga pemegang hak tanggungan
- Alamat detail dari kedua belah pihak
- Penjelasan tentang utang piutang yang dijabarkan secara rinci dan detail
- Nilai tanggungan beserta objek yang menjadi tanggungan
Proses Pembebanan Hak Tanggungan
Bagaimana proses pembuatan APHT atau pembebanan hak tanggungan? Berikut ini langkah-langkah dalam proses pembebanan hak tanggungan, yaitu:
- Pemberian hak tanggungan harus dilakukan di hadapan PPAT
- Pendaftaran hak tanggungan secara langsung di kantor pertanahan setempat
- Pihak pemberi hak tanggungan harus hadir di kantor PPAT. Ia akan berperan sebagai saksi dalam proses pembuatan APHT yang akan dilakukan oleh pihak PPAT.
- APHT kemudian dibuat atau disusun sesuai dengan UUHT atau Undang-Undang Hak Tanggungan.
- Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT kemudian diterbitkan bersama dengan lampiran berupa salinan APHT dan juga Buku Tanah Hak Tanggungan.
Dokumen APHT yang dibuat di PPAT harus sesuai dengan UUHT (Undang-Undang Hak Tanggungan), yaitu:
- Berisi janji penjualan objek hak tanggungan di bawah tangan (Sesuai dengan Pasal 20 UUHT)
- Berisi hal-hal yang diperjanjikan oleh kreditur dan juga debitur (Sesuai Pasal 11 ayat 2 UUHT)
- Berisi janji Royal Partial (Sesuai Pasal 2 ayat 2 UUHT)
Lalu, siapa yang membuat APHT? Pihak yang berwenang untuk membuat dokumen Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Di dalam proses pembuatannya, APHT harus ditandatangani oleh pihak-pihak tertentu.
Siapa saja yang wajib menandatangani APHT? Pihak-pihak yang wajib memberikan tanda tangan di dalam APHT adalah pihak-pihak yang memiliki kepentingan, seperti peminjam/ kreditur/ pembeli rumah dan pemberi pinjaman/ debitur/ pihak bank.
Berapa Biaya APHT?
Biaya APHT itu apa? Biaya APHT adalah besarnya biaya atau dana yang harus dibayarkan sebelum pemberi pinjaman mencairkan dana pinjaman untuk keperluan KPR. Berapa besarnya biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus pembuatan APHT?
Berikut ini daftar rincian biaya yang harus dikeluarkan untuk membuat APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan, yaitu:
- Biaya untuk Akta Jual Beli (AJB) sebesar Rp 2.400.000
- Biaya untuk Bea Balik Nama (BBN) sebesar Rp 750.000
- Biaya untuk sertifikat sebesar Rp 100.000
- Biaya untuk Surat Keputusan (SK) sebesar Rp 1.000.000
- Biaya untuk validasi pajak sebesar Rp 200.000
Rata-rata biaya APHT cukup bervariasi kurang lebih sekitar 0.25% dari 125% nilai kredit berdasarkan konversi. Namun, biaya APHT tersebut dapat berubah-ubah tergantung letak properti, kebijakan kantor notaris, dan berbagai faktor lainnya.
Siapakah yang harus membayar biaya APHT? Biaya APHT dapat dibayarkan oleh pembeli atau penjual.
Masa Berlaku APHT
Mulai kapan dokumen APHT berlaku? Selain itu, sampai kapan dokumen APHT berlaku? Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT mulai berlaku sejak dokumen tersebut diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Oleh karena itu, pihak pemberi hak tanggungan harus hadir dalam proses pembuatan APHT di kantor PPAT. Ketika pihak pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir, maka ia harus diwakilkan oleh kuasa hukum atau orang yang dapat dipercaya.
Jika pihak pemberi hak tanggungan maupun wakilnya tidak bisa hadir, maka dokumen APHT tidak dapat diterbitkan oleh PPAT. Dokumen Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT akan berlaku sampai semua total pinjaman telah dilunasi oleh peminjam.
Penutup
APHT adalah sebuah dokumen yang berperan sebagai jaminan bahwa pihak peminjam akan melunasi pinjaman dari pihak pemberi pinjaman untuk keperluan KPR. APHT hanya bisa diterbitkan oleh PPAT setelah syarat-syarat dipenuhi dan membayar biaya tertentu.
