Pajak Jual Beli Tanah: Dasar Hukum, Mekanisme, dan Cara Hitungnya

Ilustrasi jual beli tanah
Pajak Jual Beli Tanah: Dasar Hukum, Mekanisme, dan Cara Hitungnya. Photo by Pexels
Waktu baca: 3 menit

Saat kamu melakukan jual beli tanah, kamu tidak hanya akan menerima ataupun menyerahkan uang yang nilainya sama seperti harga tanah sesuai kesepakatan, lho! Soalnya, masih ada komponen biaya lainnya yang juga harus ditanggung. Salah satunya adalah pajak jual beli tanah.

Lalu, apa yang dimaksud dengan pajak jual beli tanah? Pajak ini merupakan pungutan yang wajib dibayarkan baik oleh pembeli maupun oleh penjual atas objek jual beli yang dimaksud, yaitu tanah yang diperjual-belikan. Pajak yang dikenakan dan wajib dibayarkan oleh penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh). Dan pajak yang dikenakan dan harus dibayarkan pembeli adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP).

Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah

Ilustrasi menghitung pajak
Dasar hukum pajak jual beli tanah. Photo by @kellysikkema

Seperti halnya pungutan pajak lain yang berlaku di Indonesia, pajak jual beli tanah ini juga memiliki dasar hukum. Simak penjelasan lebih lengkapnya di dalam artikel ini.

  • Dasar hukum PPh bagi penjual.

Untuk PPh yang dikenakan pada penjual atas transaksi jual beli tanah, dasar hukumnya adalah Pasal 1 ayat 1 PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Ha katas Tanah dan/atau Bangunan. 

Pembayaran PPn dilakukan sebelum penjual mendapat akta jual beli. Apabila pembayaran PPh tidak dipenuhi, artinya penjual akan dianggap telah melanggar aturan dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bisa menolak membuat akta jual beli. Hal ini juga sudah dipertegas di Pasal 39 ayat 1 huruf g PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Bagaimana kalau kamu punya kuitansi bukti transaksi jual beli tanah, apakah kuitansi ini saja sudah cukup? Tentu saja tidak. Soalnya, hal ini justru malah bisa menyebabkan timbulnya sengketa atas tanah lantaran kamu sebagai penjual belum membayar kewajiban PPh. Karena sekali lagi, kalau kamu sudah memenuhi kewajiban membayar PPh, PPAT baru akan membuatkan akta jual beli tanah. 

Dengan begitu, bisa kamu simpulkan pula kalau adanya akta jual beli tanah resmi dari PPAT menunjukkan bahwa pembayaran PPh atas transaksi jual beli tanah oleh penjual telah terpenuhi.

  • Dasar hukum BPHTP bagi pembeli.

Bagaimana dengan pembeli, apakah ada juga dasar hukum untuk BPHTP? Tentu saja ada, dan dasar hukumnya bisa kamu temukan di Pasal 2 ayat 1 dan ayat 2 UU No. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

BPHTP sendiri merupakan pungutan pajak atas perolehan hak tanah dan bangunan, yang juga disebut sebagai peristiwa/perbuatan hukum di mana kamu memperoleh hak atas bangunan, baik sebagai orang pribadi ataupun sebagai badan.

Dulunya, BPHTP dipungut pemerintah pusat. Akan tetapi, sekarang BPHTP telah dialihkan dan menjadi salah satu jenis pajak yang pemungutannya dilakukan pemerintah kota atau kabupaten, seperti yang tertuang di dalam UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Baca juga: 5 Tips Beli Tanah Murah Anti Tipu Tipu yang Perlu Dipahami

Mekanisme Dasar Pengenaan

Ilustrasi hitungan pengenaan pajak
Mekanisme pengenaan pajak. Photo by @towfiqu999999

Di samping dasar hukum, kamu juga harus memahami mekanisme dasar pengenaan pajak jual beli tanah, terutama untuk BPHTP. Nah, dasar pengenaan BPHTP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang besar tarifnya adalah 5% nilai perolehan objek pajak dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). 

NJOP sendiri bisa kamu jadikan sebagai harga yang disepakati oleh penjual dan pembeli saat terjadi transaksi jual beli tanah. Sedangkan untuk tanah hasil hibah, warisan, maupun tukar-menukar, NJOP yang digunakan adalah harga pasaran tanah secara umum. Karena itulah besarnya NJOP tiap daerah bisa bervariasi.

Akan tetapi, di antara NPOP dan NJOP, mana yang paling pas digunakan sebagai harga tanah? Jawabannya bebas, karena kamu bisa pilih NPOP maupun NJOP. Soalnya, keduanya pada dasarnya adalah harga yang disepakati penjual dan pembeli.

Selain NPOP atau NJOP, besaran pajak jual beli tanah juga perlu mempertimbangkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Karena harga jual beli yang sudah disepakati penjual dan pembeli harus dikurangi dulu dengan NPOPTKP. Baru kemudian hasilnya dikali dengan 5% untuk besar pajak yang perlu dibayar.

Cara Hitung Pajak Jual Beli Tanah

Untuk penjelasan lebih mendetail tentang cara menghitung pajak jual beli tanah, kamu bisa simak ulasan di bawah ini. Misalnya harga tanah yang disepakati penjual dan pembeli adalah Rp400.000.000.

1. PPh untuk penjual.

Harga tanah: Rp400.000.000

PPh (5%): Rp400.000.000 x 5% = Rp20.000.000.

Artinya, besar PPh yang wajib dibayar penjual dari transaksi jual beli tanah di atas adalah sebesar Rp20.000.000.

2. BPHTP untuk pembeli.

Harga tanah: Rp400.000.000

NPOPTKP di Kota A: Rp75.000.000

Dasar pengenaan pajak: Rp400.000.000 – Rp75.000.000 = Rp325.000.000

BPHTKP (5%): Rp325.000.000 x 5% = Rp16.250.000

Dengan begitu, besar BPHTP yang harus dibayar oleh pembeli adalah Rp16.250.000.Itu dia rangkuman penjelasan mengenai pajak jual beli tanah, yang meliputi dasar hukum, mekanisme, hingga ilustrasi cara perhitungan yang perlu kamu ketahui.

Artikel Lainnya